裁判要点

仅凭原告练某与被告甘某系夫妻关系，就认定甘某的行为构成夫妻表见代理不符合法律的规定。

基本案情

原告练某诉称：原告练某与被告甘某是夫妻关系。2010年9月29日，练某、甘某夫妻与马某签订书面的《房屋转让协议》，将青城山镇渠山路11号“中国青城”二期89幢1单元1楼2号房屋（以下简称为2号房屋）以310万元的价格卖给马某，双方没有约定过户及房产证办证时间，之后，马某按照约定支付了购房款300万元，余款10万元待办理完产权过户手续后支付。2015年4月22日，甘某未经原告练某同意擅自以个人名义向马某作出退房并由练某、甘某夫妻承担违约金的《承诺》，甘某又于2015年5月30日再次擅自与马某签署《退房退款协议》，甘某冒签了原告姓名并摁手印。原告认为甘某未经原告同意，就夫妻共有财产2号房屋擅自与马某达成协议，严重损害了原告的权益，应当依法确认无效。故诉请法院判令：1、判令确认被告甘某于2015年4月22日对被告马某作出的《承诺》无效；2、判令确认被告甘某于2015年5月30日与被告马某签署的《退房退款协议》无效；3、诉讼费由被告承担。

被告甘某辩称：原告起诉状陈述的事实完全属实。协议于今年5月30日到期以后，马某与我联系，说要退房，在这种情况下我签订了协议，后来我到2号房屋进行查看，房屋的结构已经严重改变，房屋遭受到严重破坏，导致协议不是我真实意思表示，是我在不知情的情况下签订的协议, 房屋遭受到严重破坏并不可能恢复，详见公证书。我没有经过练某的同意就签订《退房退款协议》，对签订该协议，练某不知情，事后她也没有追认这个协议有效。

被告马某辩称：1、承诺和退房协议是合法有效，甘某的签字是真实有效的，是他的真实意思表示。甘某说不是他的真实意思表示，但是在协议上有明确说明房屋是进行改动的。2、甘某是取得物权的主体，涉案房屋他有单独处理的权利。3、甘某代练某签字是合法有效的，他代表练某签字的表见代理成立，是双方共同意思表示。承诺退款协议没有侵害到原告的合法权益，综上所述，请驳回原告的诉讼请求。

法院经审理查明：1、原告练某与被告甘某是夫妻关系；2、在2008年11月，练某、甘某夫妻共同出资，购买了2号房屋，建筑面积为136.78㎡；3、2010年9月29日，练某、甘某夫妻与马某签订书面的《房屋转让协议》，练某、甘某夫妻作为卖方与作为买方的马某均在协议上签字并捺印，将2号房屋以310万元的价格转卖给马某，协议签订之后，马某按照协议约定支付了购房款300万元，余款10万元双方约定待办理完产权过户手续后支付；4、2015年4月22日，甘某写下《承诺》，承诺于2015年5月30日前办好房屋产权证，否则，马某有权退房，由甘某、练某承担违约金，并退还全额本金；5、2015年5月30日，甘某与马某签署《退房退款协议》，协议中卖方为甘某、练某，买方为马某。签订协议时练某不在场，由甘某代签练某姓名并摁手印。协议约定因卖方不能如约办理房屋产权证，卖方退还买方支付的购房款叁佰万元并按银行同期贷款利率计算的利息，按双方约定的时间偿还。6、2015年6月9日，甘某取得案涉房屋的房屋产权证。7、2005年6月10日，练某将甘某、马某诉至本院。

上列事实有身份信息、商品房买卖合同摘要、房屋转让协议、结婚证、房产证、收条、承诺书、退房退款协议及双方当事人当庭陈述为证，本院予以确认。

裁判结果

四川省都江堰市人民法院于2015年9月7日作出（2015）都江民初字第2156号民事判决书，判决：一、确认甘某2015年4月22日所作《承诺》无效。二、确认甘某2015年5月30日所签《退房退款协议》无效。案件受理费200元，减半收取100元，由被告甘某负担。宣判后，被告马某提出上诉，在上诉过程中，马某又于2015年11月10日撤回上诉。原审判决生效。

裁判理由

都江堰市人民法院生效裁判认为：练某、甘某夫妻共同签订房屋转让协议，后来作为丈夫的甘某又独自作出的《承诺》和签订《退房退款协议》，这个协议对夫妻双方已经出卖给马某的价值三百多万元的房屋买卖协议作了变更，变更后的协议对练某苛以了新的义务，这显然对原告练某的合法权益产生了重大影响。而本案的争议焦点就在于，作为丈夫的甘某，在没有征得妻子练某同意的情况下，作出的《承诺》和签署《退房退款协议》是否有效，也即是否成立表见代理的问题。《婚姻法解释(一)》第17条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”这条规定表明，我国夫或妻对夫妻共同所有财产的处理权分为两类，一类是因为日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方可以决定。主要有为了夫妻日常生活和子女抚养教育所产生的家庭事务，如因生活购物、医疗、子女抚养等需处理夫妻共同财产，夫妻任何一方均有权决定;另一类是非因日常生活需要而对共同财产做重要处理决定的，则需要夫妻双方协商一致。如房屋、汽车买卖等应取得双方一致意见，否则一方买卖房屋、汽车对另一方不产生法律约束力，即对非日常生活需要处理共同财产的，原则上不适用夫妻相互代理权。但为了保护善意第三人的利益，该条第二项规定了夫妻表见代理，即他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。所谓表见代理，是指没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的无权代理人，以被代理人名义进行的民事行为在客观上使第三人相信其有代理权而实施的代理行为。表见代理的最重要特征在于第三人有理由相信行为人有代理权。本院认为，甘某对夫妻双方已经出卖给马某的价值三百多万元的房屋买卖协议作了变更，当然属于夫妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方依法应当平等协商，取得一致意见，任何一方均不可以在不征求对方意见的情况下独自处分夫妻共同财产。本案中，作为买方的马某，在签订《房屋转让协议》时练某、甘某夫妻均作为卖方在协议上签字，明示了双方签订协议时处分的是夫妻共同财产。马某明知甘某所卖房屋是夫妻共同财产，虽然房产权属是登记在甘某名下，如欲退还此房，应当也有义务审查甘某是否获得练某授权，也可通过一定方式向练某了解甘某退还房屋是否是他们夫妻共同意思。然而，马某未尽该审查义务，只因甘某是练某的丈夫就认为甘某有权代表练某签订协议。本院认为，练某、甘某虽然是夫妻关系，但不能仅凭是夫妻关系就认定甘某签订协议的行为成立夫妻表见代理行为。这种仅凭练某、甘某系夫妻关系就认定甘某的行为构成夫妻表见代理不符合法律的规定。马某如果有理由相信甘某代签练某姓名并摁手印为夫妻双方共同意思表示的，应当举证加以证明，马某不能举证加以证明的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，应当承担相应不利后果。甘某所作《承诺》、所签《退房退款协议》，事前未经夫妻财产共有人练某授权，事后练某亦未追认，而《承诺》和《退房退款协议》损害了夫妻财产共有人练某的合法权益，该《承诺》、《退房退款协议》无效。

案例注解

在认定作为丈夫的甘某，在没有征得妻子练某同意的情况下，作出的《承诺》和签署《退房退款协议》是否有效，也即是否成立表见代理的问题。案件讨论中出现两种不同意见。

第一种意见认为，该房屋是甘某与练某夫妻共同共有，且在甘某、练某一起去签订房屋买卖合同时，双方均同意售买房屋，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《婚姻法解释(一)》)第17条规定，马某有理由相信其与甘某签订房屋买卖合同是甘某、练某的共同意见，甘某出卖房屋的行为构成夫妻表见代理，该房屋买卖合同有效。

第二种意见认为，甘某、练某虽然是夫妻关系，但不能仅凭是夫妻关系就认定杨某的出卖行为是夫妻表见代理，须有使马某相信甘某有代理权的表征，练某没有流露出变更房屋买卖合同的意思，甘某的行为不构成夫妻表见代理。该房屋登记的所有权人是甘某，但甘某与马某签订房屋买卖补充协议时，事前未经练某授权，事后练某亦未追认，《承诺》和签署《退房退款协议》无效。

[案情分析]   笔者同意第二种意见。

婚姻法解释(一)》)第17条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”这条规定表明，我国夫或妻对夫妻共同所有财产的处理权分为两类，一类是因为日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方可以决定。主要有为了夫妻日常生活和子女抚养教育所产生的家庭事务，如因生活购物、医疗、子女抚养等需处理夫妻共同财产，夫妻任何一方均有权决定;另一类是非因日常生活需要而对共同财产做重要处理决定的，则需要夫妻双方协商一致。如房屋、汽车买卖等应取得双方一致意见，否则一方买卖房屋、汽车对另一方不产生法律约束力，即对非日常生活需要处理共同财产的，原则上不适用夫妻相互代理权。但为了保护善意第三人的利益，该条第二项规定了夫妻表见代理，即他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。与之相同的法律规定还有合同法第49条，该条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”

所谓表见代理，是指虽无代理权，但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。也就是说，行为人虽无代理权，但因本人行为造成表面上使相对人相信行为人有代理权，并与其进行法律行为，该法律行为的后果直接由名义上的本人承担。表见代理的法律要件是，以本人名义为民事法律行为;行为人无代理权;须有使相对人信其有代理权的表征;须相对人为善意，即相对人在与行为人进行民事法律行为时，并不知其无代理权，且无从得知。

上述要件中须有使相对人信其有代理权的表征，是指本人有作为或者不作为实施某种表示，使相对人根据这一表示足以相信行为人有代理权，这一点是表见代理之所以发生有权代理效果的根本理由。如本人交付印章于行为人保管，行为人以本人名义与第三人订立合同时，第三人根据行为人握有本人印章这一事实，即可相信行为人有代理权。就夫妻一方出卖夫妻共同共有房屋而言，一般不构成表见代理，但是，如果夫妻一度意图卖房，并向第三人表示由夫或妻一方全权处理，过后夫或妻后悔，并要求妻或夫不要卖房，但第三人不知也无从知道这一后悔情况。此后，妻或夫却擅自以夫妻双方或己方或对方名义将房屋卖给第三人，此时第三人即为善意，可主张表见代理，该房屋买卖合同有效。另一种情况是，夫妻一方虽未获得对方授权而以己方或对方或夫妻双方名义买卖房屋，对方知道而不作否认表示的，也应认定为表见代理，该房屋买卖合同有效。

本案中，练某并未向马某表露由甘某全权处理房屋买卖事宜，也无证据证实甘某以练某名义与马某签订房屋买卖合同后，练某知情而不表示反对。作为买主的马某，明知甘某所卖房屋是甘某、练某的夫妻共同财产，虽然房产权属是登记在甘某名下，但属于夫妻共同财产，如欲购买此房，应当也有义务审查甘某是否获得练某授权，其可通过一定方式向练某了解甘某出卖房屋是否是他们夫妻共同意思。然而，马某未尽该审查义务，只是听甘某说他与练某夫妻同意变更原来的房屋买卖合同，这种仅凭甘某与练某系夫妻关系就认定甘某的行为构成夫妻表见代理不符合法律的规定，本案中马某也未出示能够证明练某同意甘某退房退款的证据。